[Олег Бондаренко]

Здравствуйте! Прошу советов в созданнии концепции мини-отеля, так как я в сфере отельерства абсолютный новичек.

 

 - Участок 10 соток (всего навсего)

 - От моря метров 70. Первая линия (но возможно землю перед участком  со стороны моря застроят.)

 - Село Санжейка, 30км от Одессы, 10км от Илличевска.

 - Инфраструктура слабо развита. 

 - Уже почти достроена коробка здания.

 - Здание 10м на 20м, два этажа, плоская крыша.

 - Прекрасный вид на море со второго этажа и с крыши.

 - Планировки и размещение здания на участке прикладываю.

 

 Изначально планировалась дача на две семьи. Был сделан проект, построен фундамент, подведено электричество и вода, газа нет. Потом принято решение

 перепроектировать под мини-отель.  

 Приближается окончание строительства коробки здания и пришло понимание того, что нужна помощь профессионалов.

      

      Местность:

 Окраина села, активно застраивается дачами, 500 метров до небольшого магазинчика, 2км от центра села, клубов и хороших ресторанов в нем нет))

 Спуск к морю крутой и плохо обустроенный, пляж хороший, очень красивый, узкий но длинный. 

 Была первая линия, пока сельсовет не решил дать под застройку землю на границе с аварийной зоной. Пока не извесно рискнет ли ее кто-нибудь застраивать.

 Так же отель находиться в 300 метрах от трасы Одесса - Затока. 

 

    Спрос:

 Все побережье Одесской области очень востребовано туристами после потери Крыма. Цены так же взлетели. В сезон забито все, при чем еще с весны. 

   

   Проект:

Планировки продумывал с помощью друга архитектора. Вышло 15 номеров, Здание 10м на 20м, площадь около 380м + балкон по периметру второго этажа. Номера от 16 м до двухкомнатного 35м + балкон.

Входы в номера с улицы, рецепции нет.

Было принято строить плоскую крышу по ряду причин: 1. Возможность достройки одного или двух легких этажей (конструкция здания позволяет) 2. Сделать на крыше зону отдыха.

 

    Хотелки: 

Хочется сделать отель с изюминкой, стильный, антуражный, не похожий на остальные. В европейском стиле: минимализм, лофт, хайтек.

На Одесском побережье нет ничего похожего: или полная безвкусица для простого народа или лакшери для любителей понтов: прованс, класика и тп.

Сам часто путешествую по европе, насмотрелся на множество отелей среднего ценника, сделанных просто но красиво и современно.

Так как участок не большой (10 соток) и здание отеля расположено не очень выгодно на участке (так как проектировался как дача),хочется заполнить имеющееся пространство максимально эргономично, красиво и креативно(к примеру гамаки, груши, двух-этажные беседки и всякое такое.) Так же сделать уникальную зону отдыха на крыше, откуда открывается потрясающий вид на побережье.

Еще в планах (не скорых) создание релакс зоны возле пляжа, облагораживание пляжа и спуска, по простому но со вкусом.

 

    Задачи, делемы, вопросы:

 

  - Как можно победить сезонность? (сезон у нас очень короткий)

  - Место под парковку на участке у нас нет, планируем приспособить обочину дороги. На сколько это катастрофично?

  - Под вопросом установка басеина. Нужин ли он в наших условиях?

  - Как вам планировка? Что нужно изменить?

  - Оконные проемы сделали в пол. Стоит ли делать все окна в пол?

  - Стоит ли делать маленькие кухонные блоки в каждом номере? Или только в больших? Или общую кухню? Или сразу задумываться о кафе?

  

 

 

•  20161111_131355.pdf   263,5kb   3
•  4и5.1эт.jpg   68,73kb   0
•  4и5.2эт.jpg   51,85kb   0

[Oleg Vereshchaka]

Здравствуйте!
Лофт тема классная, только площадь номеров маловата...хотя попробовать можно
Рецепция (назовем так) нужна. Запроектируйте отдельностоящее здание (ресепшн, склад, с/у, минимагаз)...это Вам очень пригодится в будущем, при реализации плана расширения
С местами для авто нужно что-то придумать, ибо как показывает практика, большинство гостей приехавших на авто любят их больше собственных жен и норовят забрать с собой в номер)). Вариант сделать часть на участке, часть за пределами - неизбежно породит конфликтные ситуации
Окна впол не навредят))
И кухни в номерах сделать (без заморочек с перегородками) и о кафе задуматься
Бассейн...было бы неплохо. Только если уж с ним заморачиваться, то размер его должен удовлетворить всех посетителей отеля (а их может быть немало).. иначе - тот же негатив. В общем, правильный бассейн займет много места и постоянно будет пожирать ресурсы
В общем, при правильном подходе, может получиться неплохой апарт-отельчик. Нужно очень внимательно отнестись к зонам входа в номера..если правильно понял, то балконы второго этажа это и есть входы?

[Олег Бондаренко]

Здравствуйте!
Лофт тема классная, только площадь номеров маловата...хотя попробовать можно
Рецепция (назовем так) нужна. Запроектируйте отдельностоящее здание (ресепшн, склад, с/у, минимагаз)...это Вам очень пригодится в будущем, при реализации плана расширения
С местами для авто нужно что-то придумать, ибо как показывает практика, большинство гостей приехавших на авто любят их больше собственных жен и норовят забрать с собой в номер)). Вариант сделать часть на участке, часть за пределами - неизбежно породит конфликтные ситуации
Окна впол не навредят))
И кухни в номерах сделать (без заморочек с перегородками) и о кафе задуматься
Бассейн...было бы неплохо. Только если уж с ним заморачиваться, то размер его должен удовлетворить всех посетителей отеля (а их может быть немало).. иначе - тот же негатив. В общем, правильный бассейн займет много места и постоянно будет пожирать ресурсы
В общем, при правильном подходе, может получиться неплохой апарт-отельчик. Нужно очень внимательно отнестись к зонам входа в номера..если правильно понял, то балконы второго этажа это и есть входы?

 ---- Верно, входы с балконов, но есть и отделенный балконы в каждом номере на втором этаже.

 ---- Площадь номеров изначально планировалась по больше, но архитектор и разные "советчики" заставили поменять мнение. Номера на первом этаже: 5 номеров по 16-18 метров, и 4 по 22 метра.  На втором 4 по 26 и 2 по 36 + большие балконы.

 ---- Что можете конкретно посоветовать по стоянке? Не хочется жертвовать половиной двора. Если на обочине приспособить места + охранник + камеры, не проканает?

 ---- Какой размер басейна подойдет в моем случае на Ваш взгляд?

Огромное спасибо за то, что отозвались и за ответы на вопросы

[Oleg Vereshchaka]

По размеру бассейна. Минимум видится метров 40 (кв)...вложения велики, а прибыли генерировать не будет никакой... безусловно, это будет дополнительным плюсом.. но не более. Взвесьте все как следует. На такой площади можно придумать несколько сервисов многократно меньшими вложениями и большей отдачей.
С площадью номеров советую еще поработать...Комнаты меньшей площади заполняются гораздо веселее. Ну и вообще, с сегментом будущим определиться нужно, и от этого плясать с "нарезкой"
По стоянке сдожно советовать не видя местности.. это будет как пальцем в небо.. Это, к слову, касается всего комплекса вопросов.. Насоветуют Вам много всего (и я, в том числе).. Только это сродни "поставить диагноз по фото".
Затратьте немного средств для оплаты эксперту (в Одессе их есть) и сэкономите немало денег..и нервов

[Олег Бондаренко]

По размеру бассейна. Минимум видится метров 40 (кв)...вложения велики, а прибыли генерировать не будет никакой... безусловно, это будет дополнительным плюсом.. но не более. Взвесьте все как следует. На такой площади можно придумать несколько сервисов многократно меньшими вложениями и большей отдачей.
С площадью номеров советую еще поработать...Комнаты меньшей площади заполняются гораздо веселее. Ну и вообще, с сегментом будущим определиться нужно, и от этого плясать с "нарезкой"
По стоянке сдожно советовать не видя местности.. это будет как пальцем в небо.. Это, к слову, касается всего комплекса вопросов.. Насоветуют Вам много всего (и я, в том числе).. Только это сродни "поставить диагноз по фото".
Затратьте немного средств для оплаты эксперту (в Одессе их есть) и сэкономите немало денег..и нервов

Подскажите, где искать такого специалиста, что бы не выкинуть деньги на ветер?

[Марина Царёва]

я  бы не думала о бассейне.  А вот парковка,  магазинчик, кафе -  нужны.
причем если есть  трасса , то возможно  круглогодичное  проживание.

мини блоки делайте в  больших номерах. кухню для  дальнобоя зимой одну на всех можно.

я  бы продумала как  вариант  несколько комнат

с кроватями( сколько поместятся)для  дальнобойщиков зимой. 
вместо бассейна сделайте  баню)
плюс если есть  возможность не  большую детскую площадку . 

[Руслан]

 Концепция и пр. это для отелей в 50-200 номеров, когда нужно продавать и продавать, чтобы заполнить. А в вашем случае, я бы сделал для среднего ценового сегмента, ближе к бюджету. Т.к. обеспеченный турист к вам не поедет, это точно. Средний еще подумает. Больше будет бюджетников.

 

 Какие потребности у вашего целевого клиента, хочет он шведский стол, или может кабельное тв, это вам нужно узнавать исследованием или спросить у конкурентов. 

 

 Изюминка и пр. Извините для гостевого дома, который строился на дачной земле.. не ваш это вариант, не ваш. Изюминка нужна опытным, когда уже стоимость номера от 10-15 000 руб. В вашем случае для начала научитесь управлять этим мини отелем. потом будет изюминка

[Руслан]

  Бассейн это для чего ? 

 

  Утонет кто-нибудь садиться кто будет вы или жена? 

 

  Обслуживать бассейн будете сами, фильтра менять, краны замену делать..  и т.д. 

 

 Ваше дело простое как 5 копеек. Дешево и сердито. Научитесь, сделаете дорого и красиво, а пока что вы только на бумаге это все видели и представляете себе. Даже не понимая кто ваш клиент (это только поытным путем выяснить можно или исследованием, но кажется это не ваш вариант, т.к. тут рыть нужно много и недюжие спосоности к анализу)

[Maroon]

Проще, на мой взгляд, покупать уже построенное здание и переделывать его под отель, но смотрите сами.