Отель в Германии
#1
30 Декабрь 2011 - 20:52
Кто в теме ?? Помогите решиться на покупку отеля или отказаться.
#2
31 Декабрь 2011 - 01:11
Если у вас подход к бизнесу: "я в эту гостиницу вложился 5 лет назад и теперь я буду только изымать из нее все деньги - она должна приносить мне прибыль" - в этом случае не стоит. Ни один из консультантов тактично не расскажет вам о 13-й зарплате - а не выплатить ее (плюс соответствующие налоги) вы просто не имеете право. И вот уже ваши расходы превышают ваши доходы...
#3
31 Декабрь 2011 - 01:42
#4
01 Январь 2012 - 12:08
Подводных камней слишком много. Могут быть мелкие шалости от предыдущего владельца. Говорю по практической ситуации. Например, на дворе январь - к вам приходит письмо из администрации города с требованием срочно оплатить все коммунальные платежи за прошлые 12 месяцев: отопление, вода, канализация, электроснабжение. начинаешь "чесать репу" и спрашиваешь "А почему?!" И получаешь вполне невинный ответ "а прошлый владелец пришел год назад и договорился устно о том, что все коммунальные платежи он будет оплачивать раз в год. как раз год и прошел и надо оплачивать". Зачем это было нужно прежнему владельцу?! По-моему, ответ очевиден - уменьшал (и неплохо) свою расходную часть. А вы платите. И в этом нет ничего удивительного. Они же договорились и бургомистр города конечно же не подозревал о будущей сделке по продаже.
По вопросу рентабельности - вряд ли будет больше 7%. особенно сейчас.
Отель 3 звезды, 24 номера. Как объект покупки только в качестве "загородной дачи для себя". В горах - значит - сезонность, зимой густо, а летом пусто.
Мне знакомы такие небольшие отели и как раз в горах. Среди них были и есть успешные. Расскажу об одном. Австрия. Город Нойберг на реке Мюрц. Владелец - Хуберт Хольцер. Он сам знаменитый повар в округе 9причем эта округа - значительная часть Австрии и добрый кусок Германии). У него есть и знак отличия - поварской колпак. К нему приезжают люди и за 1000 км. поужинать. Основной наплыв - с четверга по воскресенье. Если люди засиделись и не совсем трезвые - пожалуйста, 2-3 этажи с номерами. Сам работает на кухне. Жена занимается номерами. В высокий сезон нанимается дополнительный персонал. В низкий сезон работают только муж и жена и кто-то из детей может помогать. В низкий сезон он часто вообще закрывает и ресторан, и отель в понедельник-среду. Таким образом ( без диплома Гарварда или Йелля) он добивается оптимизации затрат (нет доходов - но нет и расходов).
#5 rak
02 Январь 2012 - 13:25
Отель приносящий прибыль, не продается. Если нет наследников, то управляющая компания сдаст его в аренду или в управление профи.
#6
02 Январь 2012 - 14:23
#7
10 Январь 2012 - 16:00
Согласен со всем и подтверждаю.Только вот на счет устной договренности.Поправочка....Такого не бывает в Европе. Это в РоссииВ Германии есть 13-я зарплата, которую владелец отеля обязан выплачивать своим сотрудникам. В соседней Австрии (где я три года работал управляющим отеля) есть и 13-я, и 14-я зарплаты. 13-ю я обязан был выплачивать в июне, 14--ю в ноябре. Это еще одна зарплата персоналу, равная его месячной зарплате. При этом, учтите, вы на 13-ю и 14-ю платите все соответствующие налоги - в нашем случае это было еще + 60% к фонду зарплаты. В среднем (в австрийском отеле, думаю в немецком все очень похоже) от затрат зарплата и налоги съедает 40% всех ваших трат. Вот и представьте меня и июнь - выплаты 2-х зарплат и 2 раза по 60% + к зарплате налогов. А выплату других платежей никто и не отменял.
Подводных камней слишком много. Могут быть мелкие шалости от предыдущего владельца. Говорю по практической ситуации. Например, на дворе январь - к вам приходит письмо из администрации города с требованием срочно оплатить все коммунальные платежи за прошлые 12 месяцев: отопление, вода, канализация, электроснабжение. начинаешь "чесать репу" и спрашиваешь "А почему?!" И получаешь вполне невинный ответ "а прошлый владелец пришел год назад и договорился устно о том, что все коммунальные платежи он будет оплачивать раз в год. как раз год и прошел и надо оплачивать". Зачем это было нужно прежнему владельцу?! По-моему, ответ очевиден - уменьшал (и неплохо) свою расходную часть. А вы платите. И в этом нет ничего удивительного. Они же договорились и бургомистр города конечно же не подозревал о будущей сделке по продаже.
По вопросу рентабельности - вряд ли будет больше 7%. особенно сейчас.
Отель 3 звезды, 24 номера. Как объект покупки только в качестве "загородной дачи для себя". В горах - значит - сезонность, зимой густо, а летом пусто.
Мне знакомы такие небольшие отели и как раз в горах. Среди них были и есть успешные. Расскажу об одном. Австрия. Город Нойберг на реке Мюрц. Владелец - Хуберт Хольцер. Он сам знаменитый повар в округе 9причем эта округа - значительная часть Австрии и добрый кусок Германии). У него есть и знак отличия - поварской колпак. К нему приезжают люди и за 1000 км. поужинать. Основной наплыв - с четверга по воскресенье. Если люди засиделись и не совсем трезвые - пожалуйста, 2-3 этажи с номерами. Сам работает на кухне. Жена занимается номерами. В высокий сезон нанимается дополнительный персонал. В низкий сезон работают только муж и жена и кто-то из детей может помогать. В низкий сезон он часто вообще закрывает и ресторан, и отель в понедельник-среду. Таким образом ( без диплома Гарварда или Йелля) он добивается оптимизации затрат (нет доходов - но нет и расходов).
договоренности,а там - только письменное подтверждение того или иного действия.Особенно,если это касается городских властей.(из личного опыта)
#8
10 Январь 2012 - 20:38
Согласен со всем и подтверждаю.Только вот на счет устной договренности.Поправочка....Такого не бывает в Европе. Это в России
договоренности,а там - только письменное подтверждение того или иного действия.Особенно,если это касается городских властей.(из личного опыта)
Уважаемый пользователь под псевдонимом "kork" - я действительно 3 года работал управляющим отеля в Австрии (вам представить подтверждающие документы?!) и описал вполне реальную историю.
#9
10 Январь 2012 - 21:04
http://www.booking.c...c611cc10e35beX2
#10
11 Январь 2012 - 09:39
Уважаемый пользователь под всевдонимом "sas2005" : без пролетарской ненависти...меня мало интересует кем вы работали...Работать и приобретать бизнес в Европе - две большие разницы как говорят в Одессе..Вы описываетеУважаемый пользователь под псевдонимом "kork" - я действительно 3 года работал управляющим отеля в Австрии (вам представить подтверждающие документы?!) и описал вполне реальную историю.
ситуацию со стороны владельца.Насколько я понимаю вы не владелец ?...Так вот, в случае купли продажи все прописывается и проверяется заранее с подтверждающими документами перед совершением сделки .
Если новый хозяин этого не сделал - это его проблема.(не исключаю что в в вашем случае покупатель был из России)И даже после этого можно применить юридические санкции к старому владельцу.Всего то нужен грамотный юрист.
to amsams: проще использовать независимую компанию данной страны,которая занимается оценкой бизнеса.Минус - сезонность точно.
#11
11 Январь 2012 - 11:14
#12
11 Январь 2012 - 22:35
Я имел бизнес-контакты с немцами, им можно верить на слово... (вот и я ввязался в ваш спор, "Чур меня")
#13
12 Январь 2012 - 09:24
Да нет никакого спора.Отдельно выдернутая ситуация,названная "подводными камнями",никак не повлияетБлагодарю вас господа! Похоже мне придется отказаться от покупки отеля поскольку это занятие ,судя по вашему общению, сильно портит характер. Как только появилась возможность поучить ближнего жить вы этим и занялись , забыв о теме и о моих вопросах.
Я имел бизнес-контакты с немцами, им можно верить на слово... (вот и я ввязался в ваш спор, "Чур меня")
на ваше решение.Это частность..Тем более,что вы верите на слово.. Советы сторонних - не руководство к действию!
А то,что здесь любят поучить - это верно..Согласен.Еще есть и правила для приближенных и т.д. На ваши некоторые вопросы
я постарался ответить не сваливаясь в детали.Товарищ,отвечавший ранее, ответил по моему вам достаточно подробно.
Если вы серьезно намерены приобрести - есть несколько важных моментов для вас как для покупателя,которые вы должны будете для себя определить...
Если вас что то заинтересует еще более конкретно- пишите вопросы в личку и оставьте мыло.Постараюсь ответить основываясь на своем опыте в некоторых европейских странах.(не Германия)Удачи в делах!
#14
16 Январь 2012 - 12:40
Данный мой совет позволит вам избежать большое кол-во трудностей на стадии запуска объекта.
Хочу отметить что в Германии и Австрии достаточно широко используется поддержа государством туристического кластера (выделяются огромные бюджеты на продвижение регионов), но эта информация может вас ввести в заблуждение т.к. приобретение отеля к примеру в немецких Альпах потребудет очень много времени и сил что бы вывести объект на круглогодичную загрузку (как правильно подметил один из моих коллег), но это реально и я лично знаю отели (40 -50 номеров), которые обеспечивают себе загрузку в 75-80% по году, находясь в Альпах.
Что касается сюжета из жизни моего коллеги и неуплаты комуналки, всеже для вторички необходима полная информация по всем платежам(это касается не только Европы). И как-то даже странновато слышать что такое возможно, но поскольку нет резона не верить, начинаю верить в всемирный заговор (ну или хотя бы локальный в том городе)